房地産的詛咒,我們正以絕無僅有的方式逃出陷阱!

2018-06-16 9682人閱讀,共10個回複
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1

房産界的詛咒


房地産的研究史上有一位著名的研究專家,叫做弗雷德·哈裡森。

他之所以被衆人捧上神壇,是因為他曾精準地預見了1992年英國房地産的崩潰及2007年美國房地産的崩盤。

而且每次精準的預測都源于他的一套理論模型,叫做「18年周期模型」,也被稱作「18年詛咒」。

根據哈裡森的研究,工業革命以後才有完全意義的房地産周期,工業革命以來200多年的曆史表明,一個完整的房地産周期是18年左右。

這18年裡,房價會先上漲7年,然後可能會發生一個短期的下跌,然後經曆5年的快速上漲,再之後是2年的瘋狂(哈裡森稱之為“勝利者的詛咒”),最後是曆時4年左右的崩潰。

這套理論在曆史上還先後被多個學者論證過,例如美國著名經濟學家西蒙·庫茲涅茲、芝加哥房産專家霍伊特、美聯儲主席的阿瑟·伯恩斯,還有玫瑰房地産經紀商羅伊·溫茨利克等等。

按照大家的算法綜合下來,房地産周期平均長度為18.33年,準确無誤。

如果你還不相信,那再來看看離我們最近的幾個著名房地産泡沫:

美國1989年房地産泡沫破裂,導緻儲貸危機,到2007年次貸危機爆發,房地産泡沫再次破裂,曆時18年;

日本房地産1974年開始為期3年的調整,到1991年一個更大的泡沫破裂,曆時18年;

香港房地産1985年開始複蘇,1997年東南亞金融危機之下泡沫破裂,直至2003年再次複蘇,曆時18年。

所以世界上幾乎所有房地産經濟研究者都堅信:

「18年對于房地産來說,是個逃不過的魔咒」。

但萬萬沒想到,意外還是發生了。


2

中國特色


我們再用這套理論去推演中國房地産。

中國房地産進入商業化的時間點是1987年,住房貨币化改革是在1998年,所以1998年一直被作為中國房地産周期的開端。

至于接下來的推演過程篇幅有限就不一一詳述了,感興趣的可以參考子木之前的文章《回顧中國房地産三十年》。

但肯定的是,中國房地産市場從98年開始的周期起伏和弗雷德·哈裡森的「18年周期論」極為相似。

其實從2014年開始,中國房地産就開始呈現疲軟之勢。70個大中城市新建商品住宅價格指數環比數據環環下跌,衰退格局正式被确立。

那段時間人心惶惶,房地産市場極為蕭條,炒房客排隊套現把錢轉入股市,投資客紛紛抛盤保命,剛需絕迹于江湖。

所有人都認為中國房地産市場詛咒時刻馬上來臨。誰都不願意成為經濟風暴的受害者,家門口剛剛崩盤的日本不正是活生生的例子嗎?

其實,這也就從根本解釋了為什麼房地産周期能夠跨越國别,跨越種族,跨越信仰存在于世中。

其實就是人性的共性。

「恐懼和貪婪的人性弱點才是一切金融現象的使然。」這個在羅伯特·席勒的《動物精神》中解釋地特别通透。

房價下跌的時候,你喊剛需出來買房是要出人命的。他會指着鼻子告訴你:“房價都要崩了,你還讓我買房是不是圖謀不軌?”

但是房價上升時,他們又跑出來瘋了一樣的搶着買房。你對他們說:“之前不是說房價要崩嗎?錢不是不夠嗎?”

他們會回你:“房價漲了還不買,是不是圖謀不軌,錢不夠可以借啊!”

所以,購房者80%都是韭菜。

微信截圖_20180616203719.jpg

然而正當所有人認為中國房地産在2014年在劫難逃時,市場卻來了一個驚天大逆轉。

2014年10月起,央行開始接連降息降準,貨币如潮水般湧入房地産市場。從2014年的四季度到2017年的三季度末房貸大躍進,足足投放了10萬億的房貸,這個量級整整占了過去18年的一半。

然後我們就看到了上一輪中國房價重燃暴漲局面。

到現在為止,可以準确的說,中國已經用絕無僅有的方式打破了「18年詛咒」。

還記得去年年底房産研讨會,一位美國地産專家跑過來問我說:“我很看不懂你們中國房地産啊,按照規律你們現在已經崩盤了,怎麼還能出現暴漲,So fanatical!”

“首先每天盼望我們崩盤是什麼心理?而且你可曾聽說過有「中國特色」這個詞?”

事實上,上一波中國特色式去庫存放水房地産确也是無奈之舉。

房地産就是經濟,如果中國房地産在這個曆史節骨眼上被“詛咒”了,中國是絕對跨越不了「中等收入陷阱」的,也就是說,中國将與發達國家無緣。

3

如何面對中等收入陷阱


如果中國想跨過中等收入陷阱,就必須面對兩個世界級難題,「劉易斯拐點」和「明斯基時刻」。

中國改革開放四十年能有現在的成就,絕大部分歸功于中國龐大的人口紅利。尤其是在加入WTO以來,雖然被老美層層壓制,但不可否認,中國依靠廉價勞動力成為了全球最受益的一方。

(以上視頻為1968-2016世界主要國家GDP排名 )

然而中國從2012年勞動适齡人口開始減少。從2012年以來,我們16周歲至60周歲的勞動年齡人口減少了1500萬人,每年都在減少。

人口的逐年減少,勞動力成本的不斷升高告訴我們,劉易斯拐點近在咫尺。

劉易斯拐點

“劉易斯拐點”(Lewis Turning Point),即勞動力從過剩走向短缺的轉折點。

人口結構的變化對經濟的影響是根本性的。

如果達到劉易斯拐點,将意味着工資大幅上漲、工業利潤受到擠壓、投資下降,屆時發展中國家将無法再依賴廉價勞動力。

由于拐點的到來很大程度上是由于國家強制推行的計劃生育政策造成,勞動年齡人口的下降速度将遠超過其他國家的正常下降水平,即使現在馬上放松獨生子女政策,鼓勵生育,時間上也來不及了。

所以,中國将很快成為勞動力短缺的國家。

如果我把13年寫的劉易斯拐點造成的六個趨勢放到下面,你就會對今天中國的變化一目了然。

1、勞動力緊缺,必然導緻工資會漲,傳統的勞動力密集型企業将難以為繼,并将大範圍地向其他更落後的國家和地區轉移。

「本來發達城市的産業是由周邊三四線城市承接的,結果由于人力成本太高,以至于中國多數制造業企業逃逸至東南亞國家」

2、中國沿海發達地區的發展依賴于大量内地民工,随着勞動力進入短缺時代,這些民工不需要别井離鄉,在家門口就有很多工作機會,所以沿海發達地區的産業升級需求會更迫切。

「中部城市崛起,将超越沿海城市成為國家發展主要力量」

3、由于勞動力緊缺,各地将會出現争奪勞動力的浪潮,發達大城市将改革戶籍制度,取消入戶門檻,力求更多勞動力資源留在本地。人口的城市化進程仍會加速。

「目前城市搶人大戰已經進入頂峰時刻,深圳近期的落戶政策幾乎取消了入戶門檻」

4、勞動力成本上漲,将迫使企業更快地向資本密集型和技術密集型企業升級,沒有能力升級的落後企業将被大量淘汰,存活下來的企業無論在規模還是在效率上都會有迅速的提升,産業集中度必将增加。

「大規模低端制造業死亡,産業升級迫在眉睫」

5、人少了,總需求會下降,但需求的質量會提高,質量差價格低的産品市場會萎縮,質量、性能、品牌好的産品會有來越有市場。

「GDP主動降速開始尋求質量,滿足内需升級」

6、中國經濟過去的發展,靠的是出口和大規模的鐵公基投資投入拉動,随着勞動力成本上漲,出口優勢将逐步減弱,産能過剩使投資需求減弱,靠大規模投資拉動的高速發展很難持續下去。未來的出路不在于繼續增大投入,而在于提高效率。

「大部分基建被砍,去産能成為首要目标」

以上6點趨勢是中國未來必然要面對的事情,與老百姓的生活息息相關。而劉易斯拐點也是每個國家無法繞過的陷阱,所以隻能主動去面對。在早期完成去産能、産業升級和内部城市崛起擴大内需的改革才是重中之重。

但是想做到這些,錢從哪兒來呢?

要是過去,随便開動印鈔機印鈔票就好了,但是現在美國加息潮逼的這麼緊,再開動印鈔機,分分鐘一大堆索羅斯坐在家門口掏空你的經濟,割你的韭菜。

所以隻能有一個辦法,就是從居民身上籌錢,方式就是打開房地産的閥門。

然而,中國多年的貨币寬松政策和金融管制已經形成了奇高的債務泡沫,再加上上一輪的房地産去庫存,中國金融杠杆已經形成了一個吹彈可破的大泡沫。

結果金融市場跨過了灰犀牛,卻引來了「明斯基時刻」。

明斯基時刻

“明斯基時刻”,是指信貸膨脹耗盡後資産價值崩盤的時刻,也可以被理解為杠杆過度累積引發市場突然下行。

懂的人都知道,「明斯基時刻」遠比什麼黑天鵝、灰犀牛厲害得多,當年的俄羅斯金融危機就是栽倒在它這裡,完全不可預見。

而中國長期以來,地方政府背杠杆大搞基建,企業背杠杆運營周轉,開發商背杠杆買地造樓,居民背杠杆買房買車,所有主體都活在杠杆夢中無法自拔,嚴重透支了社會信用和居民勞動力。

所以從去年年底開始,央行僅做一件事情,就是嚴查所有賬務,全面整頓金融市場,不遺餘力地降杠杆!

降杠杆就是刮骨療傷,靠着之前房價得來的資金做緩沖麻醉劑,勉強一層一層刮下去。

結果,還是刮出了錢荒。


4

打破經濟規律的代價


從2018年開年後,社會上就開始曝出各種各樣的「缺錢新聞」。

例如,多地教師和公務員發不起工資,衆多企業違約,董事長跳樓,房貸斷供率達到曆史峰位,社會固定資産投資創下1995年有記錄以來的最低值等等。

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種種現象告訴我們,中國錢荒真的來了!

但是很奇怪的是,截止2018年3月份中國貨币總量已經超過了174萬億,比美元和歐元的總和還要多!那麼這麼多錢到底去哪兒了呢?或許隻能用「不為人知」這個詞去解釋吧。

中國用拉升房價的方式打破了「18年周期」,延緩了「劉易斯拐點」,對抗了「明斯基時刻」,說明任何經濟規律是可以被打破的。

但未來中國還有更長的路要走,需要解決經濟的增長回落、貧富分化、過度城市化、社會公共服務短缺、就業困難、金融體系脆弱等問題,中等收入陷阱簡直是發展中國家的噩夢。

而昨天特朗普政府突然出爾反爾對中國發動貿易制裁也顯得在情理之中了。美國那麼多資本大鳄是不可能不會窺見中國目前的處境的,這麼好扳倒中國的機會他們怎麼可能放過呢?

但是對于未來趨勢,作為個人我還要多說一句。

我們都是人類,都有共同的恐懼和貪婪,而人性的弱點是“我們”這個整體所無法克服的。

所以人是有限理性的,市場并不完全有效,隻要克服人性弱點,作為個人是可以持續戰勝市場的,巴菲特用他的一生來證明了這一點。

打賞

文章作者:子木

文章地址:http://zhongte84262.cn/post/1958.html

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已有10位網友發表了看法:
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1L訪客 2018-06-16 21:09:59 回複  Samsung C9000Samsung C9000 MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
人定勝天!
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1L訪客 2018-06-17 04:13:59 回複  Xiaomi 5AXiaomi 5A MIUI Browser 9.7.2MIUI Browser 9.7.2
@訪客 地動一下就地震,風大點就是台風,雨大點就是洪水
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2L訪客 2018-06-16 22:10:04 回複  Windows 7Windows 7 Google Chrome 31.0.1650.63Google Chrome 31.0.1650.63
經濟規律不以人的意志為轉移!違犯規律會遭到報應
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3Llishi4862065 2018-06-16 22:33:42 回複  Windows XPWindows XP Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
黑格爾說過,人類從曆史上得到的唯一經驗,就是人類從未從曆史上得到任何經驗。貪婪吞噬了一切,連同貪婪者自己。。。。。。。
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4L訪客 2018-06-16 22:43:58 回複  Apple iPhoneApple iPhone Mozilla CompatibleMozilla Compatible
這樣的文章好意思嗎?
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5L訪客 2018-06-16 23:48:52 回複  Xiaomi 4AXiaomi 4A MIUI Browser 9.7.2MIUI Browser 9.7.2
厲害國 不一樣
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6L訪客 2018-06-17 05:22:56 回複  CoolPad 9190LCoolPad 9190L UC Browser 11.9.8.978UC Browser 11.9.8.978
啟動城中村改造工程,藏氺入彊工程,和坤入庫工程。
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7L訪客 2018-06-17 07:27:31 回複  vivo Y23Lvivo Y23L MQQBrowser 6.2MQQBrowser 6.2
違約事件将陸續上演,山東農信社的騙存事件不簡單,一個明顯的表見代理案事件,受害者竟然投訴無門,讓人見識了什麼是厚顔無恥。
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8L訪客 2018-06-18 08:01:50 回複  Huawei NXTHuawei NXT Android Webkit 4.0Android Webkit 4.0
房地産崩盤導緻無法跨越陷阱,這個嚴謹嗎?危機爆發過後,再次啟程,有産業,有市場,有基礎,确定就無法跨越了?
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9L訪客 2018-06-18 15:44:41 回複  Windows 7Windows 7 Google Chrome 55.0.2883.87Google Chrome 55.0.2883.87
本文中心思想“中國特色”中必成最大赢家,經濟規律那都是小意思。這篇文有那麼一點點自大

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